گزارش تاكسی مدرن؛
مسكن استیجاری بسازیم یا نه؟
باآنکه راه اندازی مسکن استیجاری بعنوان یکی از برنامه های دولت و مجلس، امری شایع در دنیاست، اما برای اجرای آن در ایران باید ملاحظاتی در مورد سرمایه گذاری در این بخش در نظر گرفته شود.
به گزارش تاکسی مدرن به نقل از مهر، اخیراً طرح برخی از نمایندگان مجلس توسط هیئت رئیسه اعلام وصول شده که بر مبنای آن شهرداری ها مکلف به راه اندازی مسکن استیجاری در شهرهای بالای ۲۵۰ هزار نفر هستند که تعداد این واحدها بر مبنای جمعیت هر شهر، از ۵۰۰ تا ۵ هزار واحد متغیر خواهد بود.
در این طرح پیشنهادی، بیشترین تعداد مسکن استیجاری با ۵ هزار واحد به شهرداری تهران اختصاص دارد.
بر اساس این طرح، زوجین جوان می توانند تا ۵ سال در واحدهای استیجاری سکونت داشته باشند و بعد از توانمند شدن، باید جای خویش را به خانواده های دیگر بدهند؛ همینطور در طرح مذکور آمده که شهرداری ها ملزم به تعیین اجاره بها ۲۰ درصد کمتر از متوسط همان شهر هستند.
چند سال طول می کشد تا ایرانیها بتوانند خانه دار شوند؟
یکی از ایراداتی که به این طرح وارد است، این است که باید فاصله مدت زمان توانمند شدن خانوارها برای خرید مسکن در ایران با دیگر کشورها هم در نظر گرفته شود.
مدت زمان خانه دار شدن در ایران به قول برخی اعضای کمیسیون عمران مجلس هم اکنون به ۸۰ سال رسیده است.
مسکن استیجاری؛ طرح نمایندگان مجلس قوی تر است یا بخشنامه وزارت راه و شهرسازی؟
با این حال در طرح مذکور که به کمیسیون عمران مجلس ارجاع شده، خبری از تأمین منابع مالی مورد نیاز نیست. احتمالاً شهرداری ها می بایست از محل منابع داخلی خود و درآمدها از محل عوارض مختلف همچون عوارض ساختمانی مبادرت به ساخت این واحدها کنند.
این طرح مجلس در حالی است که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی هم اصلاحیه بخشنامه قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن را به کمیسیون اقتصاد دولت داده تا در صورت تصویب در این کمیسیون و سپس هیئت دولت و ابلاغ آن به وزارت راه و شهرسازی، بخش خصوصی با دریافت مشوق هایی همچون معافیت های مالیاتی یا هزینه های صدور پروانه ساخت، در حوزه مسکن استیجاری سرمایه گذاری کند.
در حال حاضر راه اندازی مؤسسات اجاره داری حرفه ای، یکی از اصلی ترین برنامه های وزارت راه و شهرسازی است.
عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات مسکن: بخش خصوصی سرمایه گذاری کند؛ شهرداری ها، مدیریت
فخرالدین زاوه رئیس پژوهشکده اقتصاد و مدیریت مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره طرح مسکن استیجاری اظهار نمود: اصل ساخت مساکن استیجاری در دنیا یک ایده پذیرفته شده است ولی نکته این است که باید برای تخصیص منابع به این بخش کمی تأمل کرد؛ به این معنا که ممکنست منابعی که بعنوان تسهیلات تکلیفی بالاجبار به حوزه مسکن سوق داده شود، هم می تواند اثر مثبت داشته باشد و هم مخرب.
کارشناس اقتصاد مسکن اشاره کرد: در دیگر کشورها هم شهرداری ها در مسکن استیجاری دخیل هستند؛ ولی باید سازوکار آن مشخص شود؛ این که شهرداری بعنوان جزئی از این طرح باشد، امر پذیرفته ای است؛ ولی نباید شهرداری ها بعنوان اصل در نظر گرفته شوند؛ بلکه بخش خصوصی باید این کار را انجام دهد.
احتمال بروز فساد در صورت «مالکِ مساکنِ استیجاری» بودن شهرداری ها
وی اضافه کرد: هم اکنون دنیا به این نتیجه رسیده که مالکیت مساکن استیجاری از جانب شهرداری ها، کارآمد نیست؛ این که شهرداری بخواهد هم سازنده باشد و هم گرداننده مسکن استیجاری، رویکرد بهینه ای نیست؛ چون نهادهای عمومی سازنده های خوبی نیستند و معمولا هدر رفت منابع و فساد مالی در چنین پروژه هایی رخ می دهد؛ ولی شهرداری ها می توانند به مدیریت این طرح ها، تخصیصی منابع، مشارکت در عوائد آن و… کمک کنند.
به گفته زاوه، دنیا به این نتیجه رسیده که بخش خصوصی در ساخت، نگه داری و بهره بردای مساکن استیجاری ورود کند و شهرداری ها هم آنرا مدیریت کنند؛ اما شهرداری هایی که در دیگر کشورها وارد حوزه ساخت می شوند، منابع مالی را در اختیار دارند؛ چون برخی مالیات ها در دیگر کشورها به شهرداری ها داده می شود؛ اما هم اکنون شهرداری ها در تأمین منابع پایدار خود از محل عوارض شهری ناموفق هستند و تکلیف کردن آنها به هزینه کرد همین درآمدهای محدودشان به بخش مسکن استیجاری، بدون آنکه منابع جدیدی برای درآمدزایی آنها دیده شود، ممکنست به ورشکستگی شهرداری ها منجر شود.
عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تصریح کرد: در طرح تهیه شده از جانب نمایندگان مجلس، شفافیت به اندازه کافی دیده نشده است. سازوکار مسکن استیجاری باتوجه به منابع محدود فعلی، باید از جانب بخش خصوصی انجام شود؛ اما مشوق های مالیاتی یا عوارض صدور پروانه و… برای سرمایه گذار دراین زمینه در نظر گرفته شود.
اول با مالیات بر عایدی جلوی سفته بازی مسکن گرفته شود سپس برای مسکن استیجاری سرمایه گذار جذب شود
وی با تاکید بر این که باید قبل از شروع به ساخت مسکن استیجاری، از وقوع حباب های بزرگ در قیمت مسکن جلوگیری کرد، اظهار داشت: سوداگری در این بازار باید از رونق بیفتد تا سرمایه گذار به ساخت مسکن استیجاری رغبت داشته باشد؛ در غیر این صورت، سازنده تمایل به ورود سفته بازانه به بخش مسکن خواهد داشت نه مصرفی.
به گفته این کارشناس اقتصادی، سیاست های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه می تواند بعنوان سیاست بازدارنده از ورود سرمایه های مورد استفاده قرار گیرد تا ابتدا تورم کلی مسکن کنترل شود سپس سرمایه گذاران راغب به فعالیت در بخش مسکن استیجاری باشند تا مالیات بر کسب و کارهای ثبت نشده ساماندهی نشود، سرمایه ها به سمت مسکن استیجاری نمی آید.
پیشنهادهایی برای تعیین اجاره بهای مساکن استیجاری
وی درباره نرخ گذاری اجاره بهای مساکن استیجاری هم اظهار نمود: نمی توان یک نرخ ثابت برای اجاره بهای این واحدهای مسکونی در نظر گرفت یا مثلاً گفت ۲۰ درصد کمتر از اجاره بهای شهر تهران؛ چون هم اکنون اجاره بها در نقاط مختلف پایتخت، تفاوت های فاحشی دارد و باید سازوکاری در مورد تعیین اجاره بهای این پروژه طراحی کرد و مثلاً قیمت عرف منطقه را تعیین کرده و سپس یا با تخفیف دادن نسبت به نرخ منطقه یا پرداخت مابه التفاوت اجاره بهای رایج با اجاره بهای مساکن استیجاری به صورت نقدی به خانوارهای ساکن این خانه ها، به مشمولان سکونت در واحدهای استیجاری کمک کرد.
تعیین سقف تعداد مسکن استیجاری هر شهر، جداگانه بررسی شود
زاوه در مورد سهمیه بندی ساخت مسکن استیجاری بر مبنای جمعیت اظهار داشت: این کار باید دقیق تر صورت گیرد چون برخی شهرها با جمعیت کمتر، فقر مسکن بیشتری نسبت به برخی شهرهای پرجمعیت تری دارند؛ بدین سبب می بایست در این طرح، تعیین سقف مسکن استیجاری مورد نیاز در هر شهر، بر مبنای کمبود یا مازاد واحد مسکونی در همان شهر صورت گیرد؛ نه بر مبنای جمعیت؛ البته فاکتور جمعیت مهم می باشد اما مهاجر پذیر یا مهاجر فرست بودن شهرها هم باید در تعیین تعداد مسکن های حمایتی در نظر گرفته شود.
تأمین امنیت روانی مستأجران خانه های حمایتی با اهمیت تر از اجاره بها
وی از دیگر عوامل مهم در مسکن استیجاری را تعیین مدت زمان سکونت در واحد مسکونی استیجاری دانست و اظهار داشت: امنیت روانی خانوارهای دارای شرایط سکونت در این خانه ها از اهمیت بالایی برخوردار است؛ بدین سبب قراردادهای اجاره بیشتر از یک سال جایگاه مهمی دارد؛ نمی توانیم به یک خانواده بگویی مقرر است ۵ ساله ساکن شود؛ اما قرارداد یک ساله ببندیم و سپس در آخر همان سال به او اعلام نماییم که واحد مورد نظر را تخلیه کند.
یک شهرساز: واحدهای استیجاری به خانه های مجردی تبدیل نشود
غزال راهب مدیرگروه شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره طرح مسکن استیجاری و راه اندازی مسکن برای اسکان موقتی و اجاره ای زوج های جوان از جانب شهرداری ها اظهار داشت: نفس مسکن استیجاری کار درستی است در تمام دنیا هم مسکن اقشار کم درآمد از راه مسکن استیجاری تأمین می شود.
وی افزود: در برنامه های ۵ ساله توسعه هم بارها این مساله دیده شده، ولی هیچ وقت موفق نبوده است؛ دلیل عمده آن این است که زیرساخت های قانونی آن فراهم نشده است؛ زیرساخت قانونی به این معنا که رابطه دولت های ملی با محلی و سرمایه گذار مشخص نشده است؛ ابهامات زیادی دارد.
راهب اضافه کرد: به سبب همین ابهامات قانونی و نبود حمایت ها، بخش خصوصی ترغیب به سرمایه گذاری در این عرصه نمی شود؛ با تدوین قانون صریح و روشن دراین زمینه می توان، آنرا اجرایی کرد.
وی درباره جایگاه شهرسازی در راه اندازی مسکن استیجاری اظهار داشت: خانه های حمایتی مشکلی که دارند، تمرکز مجموعه های تولید شده در یک مکان است؛ این تجمع سازی، اشتباه است چون ساکنان این واحدها، امکان توانمندسازی یکدیگر را ندارند.
عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اظهار داشت: شهرداری طرحی دارد که می خواهد خانواده های دارای شرایط سکونت در واحدهای مسکونی حمایتی را در محله ها پراکنده کند که کار درستی است.
وی از دیگر اشتباهات این طرح را راه اندازی خانه های زیر ۵۰ متر عنوان و اظهار نمود: باید شأن خانواده ها رعایت شود و این واحدها به خانه های مجردی تبدیل نشود؛ متراژ واحد هم بر مبنای هر شهر می تواند متفاوت باشد.
منبع: تاكسی مدرن
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب